ワンルーム投資はやめとけという意見がありますが、これは現在の日本の状況にあります。
なぜなら、ワンルーム投資は地価が下がらない前提なら利益が見込める投資手法だからです。
もし仮に日本が人口増加する状況で数十年後にも不動産価格が高騰することが予想されるなら、
「ワンルーム投資」はとても魅力的な投資手法になります。
ただし、今の日本で地価の上昇が見込める物件はごく一部でほとんどないと言っても良いでしょう。
では儲かるワンルーム投資とはどのようなケースなのでしょうか？
この記事で「やめとけ」と言われる理由を理解し、リスクを把握した上で投資判断をするようにしましょう！
・ワンルーム投資は、不動産投資の中では比較的小額で始められる
・リスクも高いためしっかり把握する必要がある
・無料セミナー等で知識を広げることも大切
ワンルーム投資とは？
ワンルーム投資とは、1R、1K、1DK、1LDKなどの単身者用のワンルームマンションを購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。マンションを1棟購入するわけではないので、他の不動産投資と比較すると、少額から始めることができます。
「ワンルーム投資はやめとけ」と言われる理由
多くの場合、投資のリスクを把握せずに始めて、期待通りの利回りが得られないことが大きな理由のようです。投資全般に言えることですが、リスクをしっかり理解したうえで始める必要があります。
空室リスクがある
空室リスクは、ワンルーム投資だけでなく不動産投資に共通しています。
空室になってしまうと、次の入居者が見つかるまで家賃収入がなくなってしまいます。しかし、空室で家賃収入がない場合でも、銀行へのローン返済や不動産会社への管理費用などの支払いはなくならないため、支出をすべて自分で負担しなければなりません。
災害や時勢の変化で地価の値下がりリスクがある
日本は地震大国なので、地震による災害はいつどこで起こってもおかしくありません。地震だけでなく、台風や洪水などの自然災害を事前に回避することは困難です。マンションは、耐震性に優れており、2011年の東日本大震災の際にも、地震の影響で倒壊したマンションはありませんでした。しかし、自然災害や時勢の変化のリスクはあるため、対策しておくことが大切です。
事故物件になる可能性がある
ワンルーム投資は、第3者に部屋を貸し出すので、自殺や他殺などで死亡してしまい、事故物件となってしまう恐れがあります。事故物件とは、心情的にその物件に住みたくないと思われる事情があると判断される物件のことをいうため、自殺や他殺のほかに、孤独死で発見が遅れてしまった場合や、火災による焼死なども該当します。
儲かるワンルーム投資案件がほぼないため
ワンルーム投資は、確実に儲かると保証されたものはありません。また、儲かる案件を探すのが難しい状況です。
投資用物件をローンで買うと、自宅用の物件でローンが下りないケースがある
ワンルームマンションなどの不動産投資で利用するのは、事業用ローンで、住宅ローンとは異なります。
先に事業用ローンを組んでいると、自宅用の物件で住宅ローンを借りたいときにローンが下りないケースがあります。住宅ローンは、年収、勤務先、家族構成のほかに、年収に対する年間返済額をあらわす返済比率も対象になります。不動産投資ですでに事業用ローンを組んでいる際には、返済比率が高くなってしまい、住宅ローンが下りないというケースがあります。
ワンルーム投資が儲からない理由
経費が多く利益が削られる
ワンルーム投資は、家賃収入での利益が期待できますが、経費も多く、その分利益が減ってしまいます。
固定資産税や都市計画税などの税金、マンションの修繕積立金・管理費、ローン返済、サブリース手数料、火災保険料など多くの経費がかかります。
35年ローンで2500万円のワンルームマンションを購入した場合の年間経費の目安
| 経費の種類 | 金額 | 概要 |
| 固定資産税 都市計画税 | 10万円 | 土地にかかる税金 |
| 修繕積立金・ 管理費 | 20万円 | 将来の修繕のために積み立てる費用 |
| ローン返済金 | 100万 | 借り入れの返済額 |
| サブリース手数料 | 10万（家賃の10%） | 賃料固定型(家賃保証型)のサブリース契約が必要となることが多い |
| 火災保険料 | 6万 | 火災発生時の保険料 |
ワンルームマンション投資で必要となるサブリース投資って何？
サブリースは、物件を管理会社が借り上げ、管理会社が入居者に貸し出すため、オーナーと入居者の間には賃貸契約がありません。オーナーは、空室だとしても管理会社から一定の家賃収入を得ることができます。その代わりに、家賃の数％を管理会社に管理費用として差し引かれます。管理会社に管理を任せることができ、空室リスクもなくなるため安定した収入を得ることができます。
不動産価格は東京都内でも35年後に価格が上がる物件は、ほとんどない
日本の人口は減少していますが、数年は東京の人口が増えていく見通しです。しかし、日本全体の人口が減少しているため、2040年ごろには東京の人口も減っていくと予測されています。それにともない、不動産価格が上がると見込まれている物件はほとんどありません。
ワンルーム マンション投資でよくある嘘とは？
ワンルームマンション投資について調べていると、嘘の情報が出回っています。
不動産価格は変動するため、将来マンションが資産になるや確実に儲かるといった情報は誤った情報です。勧誘の際に節税になるといわれることもありますが、収入によっても変わるので、自分に当てはまる条件はどのようなものかを調べたうえで判断する必要があります。
将来、マンションが資産になる
約2500万のワンルームマンションを購入すれば、「35年後に自分のものになる。2500万分の資産になります」という言葉を聞いたら要注意です。将来の価格は誰にも分からないので、「2500万分の資産になる」というのは根拠のない嘘になります。
本当に「将来も同価格の価値を持っているでしょうか？」
築年数35年のワンルームであれば、35年後は築年数70年。地価が下がっていれば半額以下になっていてもおかしくありません。
もちろん良い立地であれば価格が上昇することもあるので、将来の価値を考えた上で投資判断をすることが大切になります。
絶対に儲かる
絶対に儲かる投資というのはこの世に存在しません。
「損失を補填する」等の説明があったとしても明らかに魅力的すぎる条件の場合、不動産会社自体が倒産し、契約が破綻する可能性が考えられます。
資本金がとてつもなく大きく歴史ある会社でもなければ、倒産し連絡が取れなくなり、
補填されるはずだった損失だけが残るケースがあります。
不動産会社の倒産率は非常に高いので、信頼できる会社であるかを考え、判断するようにしましょう。
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実は年間約5,900社が新規開業している陰で、毎年5,000社以上が廃業しています。
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節税になる
「絶税になる」というのはよくある勧誘の言葉です。
不動産で節税効果を大きく得られる人は年収1,200万円を超える人（額面900万円以上）となる人です。
収入自体が少ないのに節税と言う言葉を使って勧誘を受けた場合、前提や条件を考慮した説明をしていない可能性があります。
また、以前であれば不動産の減価償却費を投資開始初期に多く計上する「定率法」が使用できたため、事業が好調で取得が多い年に節税目的で投資されることがありました。
現在は「定額法」での計上に変わったため、常に取得が多いような人でないと、十分な節税効果が得にくくなっています。
これらを加味した上で節税に効果があるか考えた上で投資判断をするようにしましょう
ワンルーム投資に限らず不動産投資は知識が必要
不動産投資は、勧誘の際に嘘の情報や自分には当てはまらないメリットを挙げられることがあります。不動産投資は、知識を持たずに始めてしまうと大きな損失をおってしまうことがあります。しっかり知識を付けたうえで検討したいですね。
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まとめ
不動産投資の中で、比較的少額から始めることができるため人気の高いワンルームマンション投資ですが、しっかりと知識をつけてリスクを把握してから始めることが大切です。
不動産投資については、知識をつけるための無料セミナー等もあるので、活用するのもおすすめです。
この記事を参考に、ワンルームマンション投資についての基本知識を身につけ、自分の投資スタイルに合っているか判断してみてください。
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